¿Qué es una hipoteca?

Puede ser que estés pensando en comprarte una casa. En ese caso es posible que no tengas ahorrado todo el dinero que te va a pedir el vendedor, aunque sería recomendable que al menos un 15-20% lo tuvieras en una hucha.

Sea como sea vas a necesitar más para pagar esa vivienda. Lo más probable es que no te quede otra que ir al banco y pedir una hipoteca.

Pero, ¿qué es una hipoteca?

La hipoteca es un producto bancario, por el que un banco o institución financiera (prestamista), te presta dinero (capital prestado), con el compromiso de que se lo devuelvas en un plazo de tiempo, junto con un poquito más (tipo de interés). Cada mes le irás devolviendo (amortizando) una parte (cuota), hasta que se lo hayas devuelto completamente. Como es un préstamo que sirve para pagar la casa que te vas a comprar, en el caso de no poder devolverlo, el banco se queda con la casa, (dación en pago), aunque es posible que no valga sólo con eso. Se dice que es un préstamo con una garantía real: la casa.

Esto, aunque parezca raro, es un invento bastante antiguo, entre griegos y romanos le dieron forma.

En las hipotecas, además de devolver el capital prestado o principal, se devuelve un interés. Es ese poquito más que decía al principio y que viene a ser lo que gana el que te presta el dinero. El numerito o porcentaje de interés que pagas, suele incluir una parte de riesgo de que no se lo devuelvas, otra de lo que pierde valor el dinero con el paso del tiempo y una tercera que es la ganancia del prestamista, un margen.

El interés hoy es algo habitual, aunque hasta después de la Edad Media no se consideró como algo normal en la hipoteca. Ni el cristianismo ni el islam veían con buenos ojos que el que prestaba ganara dinero con ello. Luego ya se normalizó.

El interés puede ser fijo, variable o mixto. En el fijo pagas siempre lo mismo durante toda la vida de la hipoteca. La cuota mensual no cambia nunca. En el variable, cada cierto tiempo (6 meses, un año) se va revisando y cambia la cuota (sube o baja) y en el mixto hay un tiempo en el que pagas interés fijo y después variable.

El tipo variable suele referenciarse a un índice de tipos de interés, por ejemplo, el Euribor (que ahora mismo es negativo) y sumarle un diferencial (spread) por ejemplo un 1%. Euribor +1%. Si el Euribor es -0,25%, entonces el tipo de interés variable será 0,75%. Hasta su siguiente revisión.

Además de lo que se devuelve de principal y lo que se paga de tipo de interés mensualmente, hay que tener en cuenta los gastos iniciales de constitución de la hipoteca. En la mayor parte de los casos se repercuten al comprador (a ti). Son gastos de tasación, de notaría, de gestoría, de registro, y de pago de los impuestos que correspondan. También están las comisiones. Todos estos gastos suelen ser aproximadamente un 10% del capital solicitado. Es decir, si has pedido 100, tendrás unos gastos adicionales de 10.

Dependiendo del sistema matemático que se utilice hay diferentes maneras de amortización o de repago del préstamo. Las hay en que lo que más se paga al principio son los intereses (método de amortización francés) y las hay en que cuando más se pagan intereses es el final (método de amortización alemán).

El más utilizado es el francés, ya que así el banco se asegura que la mayor parte de lo que gana la tiene en los primeros años.

Aunque la hipoteca es un producto bancario bastante estándar, hay una parte de negociación. El banco suele ofrecer mejores condiciones de tipos de interés y comisiones si contratas otros productos (seguros, planes de pensiones), domicilias la nómina o mantienes un cierto saldo en tus cuentas corrientes.

Hay veces que incluso, a pesar de tener la casa como garantía y tener una nómina razonable, el banco, que evalúa tu perfil de riesgo, por las experiencias con clientes que considera parecidos a ti, te exige un aval o garantía. Es decir, que si tú no pagas, lo haga otro por ti, que firma contigo la hipoteca como avalista.

De manera general, el proceso de compra de una casa en la que se necesita una hipoteca para pagarla suele ser el siguiente:

– Encuentras la casa, negocias con el vendedor y cierras un precio.

– Si es una vivienda que no está construida es probable que tengas que adelantar una parte y financiar el resto una vez te entreguen las llaves.

– Si es de segunda mano, pagarás una parte de tus ahorros y el resto con la hipoteca. Esto ha ido cambiando, pero los bancos no suelen cubrir el 100% del valor de tasación o del precio de la casa. La crisis nos ha enseñado que es necesario limitar la financiación hasta un máximo, para cubrirse de posibles pérdidas. Existen excepciones, claro.

– Solicitas la hipoteca al banco que hace su análisis de riesgos a través de la información que te pide (nóminas, declaraciones de renta, contratos de trabajo) y de la que tiene de ti (registros del banco, informes públicos, etc). Con ello te concede o deniega la hipoteca.

– Si te concede te ofrece unas condiciones, en función de sus productos hipotecarios del momento y de la información que hayas proporcionado. El tipo de interés podrá ser uno u otro, las comisiones, etc.

– Una vez está cerrada la negociación se acuerda un día de firma en el notario, en el que el vendedor firma la venta de su casa, tú como comprador firmas la compra y al mismo tiempo firmas la concesión de la hipoteca, por la cual el banco te entrega un cheque con la cantidad prestada y tú se lo entregas al vendedor (te dura poco). A cambio recibes las llaves de la casa y ya puedes disponer de ella, salvo que se haya acordado otra cosa.

– Luego se tramitan a través del gestor las declaraciones de impuestos y el registro de las escrituras.

– Normalmente tienes que hacer una provisión de fondos para todos estos trámites. Si sobra algo, se te devuelve.

– Mes a mes te llega el recibo con la cuota mensual a pagar y así hasta que se acabe de pagar el préstamo con sus intereses correspondientes, o lo amortices anticipadamente con su comisión de cancelación.

– Finalmente, cuando acabas de pagar, se hace una escritura de extinción del préstamo, para dejar bien documentado que ya no le debes nada al banco.

Ese sería el proceso normal. Cosas excepcionales que pueden pasar es que, por el motivo que sea te retrases en algún pago. Entonces, cuando pagues (el banco te lo reclamará), te cargará otros intereses adicionales, de demora, que suelen ser mucho más altos que el interés referencia de la hipoteca.

Puede pasar también que no puedas pagar, lo cual no es deseable. Entonces el banco, cuando se acumula una determinada deuda, ejecuta la hipoteca y pide a través del juzgado que se te desahucie de la casa (recordar que era la garantía) para quedársela como pago de la deuda pendiente. Es un proceso complejo y nada agradable. Si se acaba ahí, has hecho la dación en pago. Todo lo acumulado que le debes al banco se salda con el traspaso de la casa.

Pero puede ser que ni siquiera se la quede o que no sea suficiente lo que recibe en un proceso de subasta para saldar tu deuda. El banco no quiere casas, quiere el dinero de vuelta. Si recibe menos de lo que aún le debes, entonces todavía te reclamará más y seguirá el proceso.

Solicitar una hipoteca es una decisión muy importante, que os recomiendo que os penséis muy bien y hagáis muy bien los cálculos de, en condiciones normales, sin pasarme de optimista, como estaré dentro de 10-15 años y que podré pagar. Es bueno hacer el ejercicio para saber bien cuál es el límite al que puedo llegar y evitar sorpresas futuras

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